2020年4月16日，到西咸新區(qū)涇河新城陜西國(guó)儲(chǔ)物流園參觀，首次來(lái)到國(guó)儲(chǔ)物流園，很高興。
看到物流園已經(jīng)基本建成，6棟庫(kù)房6萬(wàn)平方米，2棟鋼材庫(kù)12500平米?？傮w看，庫(kù)房建設(shè)很正規(guī)高端。陜西國(guó)儲(chǔ)物流公司終于有了自己的固定資產(chǎn)，這是一件大好事，很為我們國(guó)儲(chǔ)物流公司感到高興。
在參觀中，我覺(jué)得園區(qū)在建設(shè)方面有些地方還可以改進(jìn)，提出自己的看法，作為借鑒，供下一步建設(shè)新五三三處庫(kù)區(qū)時(shí)參考。所提意見(jiàn)不一定準(zhǔn)確，只是自己的粗淺認(rèn)識(shí)。
觀點(diǎn)
月臺(tái)的問(wèn)題
一、庫(kù)房的結(jié)構(gòu)要多樣化我在庫(kù)區(qū)看到六棟庫(kù)房的高站臺(tái)全部是內(nèi)置的，也就是說(shuō)庫(kù)房的地面比庫(kù)外高約1米左右，庫(kù)房的外墻與站臺(tái)是齊平的，高站臺(tái)沒(méi)有伸出去，相對(duì)應(yīng)的庫(kù)房門也比較多，每一個(gè)開(kāi)間都有門，庫(kù)房門也比較小。這種庫(kù)房結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)是為城市配送業(yè)務(wù)專門訂制的，比如快遞企業(yè)或者為連鎖商場(chǎng)配送快消品的城市配送企業(yè)，貨物在庫(kù)內(nèi)分揀完成，一個(gè)門對(duì)應(yīng)一個(gè)地區(qū)（商場(chǎng)）的貨物，把門打開(kāi)，用傳送帶或者叉車、手推車可以直接將貨物運(yùn)送到貨運(yùn)車上去，卸車也是如此，卸貨和裝車都非常方便。由于是城市配送、小件貨物，貨運(yùn)車不進(jìn)入庫(kù)內(nèi)，庫(kù)門不需要很大，但是要求庫(kù)門多，每個(gè)開(kāi)間都要開(kāi)門。
如果門開(kāi)的比較少，發(fā)往幾個(gè)地區(qū)（商場(chǎng)）的貨物都從一個(gè)門進(jìn)出，就容易造成混亂，也影響作業(yè)效率。"
再比如配送型的冷庫(kù)，如發(fā)往超市各個(gè)店面的冷藏貨物，在庫(kù)內(nèi)分揀好了以后可以直接裝到冷藏車上去，避免冷藏貨物在庫(kù)外暴露，確保全程冷鏈。如果站臺(tái)伸出去，冷凍貨物出庫(kù)裝車難免會(huì)暴露在庫(kù)外。
這種庫(kù)房結(jié)構(gòu)是為城市配送物流企業(yè)專門訂制的，并不適合非城市配送企業(yè)使用，也不一定適合我們使用。
一是我們的物流園區(qū)距離城區(qū)中心還是有點(diǎn)遠(yuǎn)，一般的城市配送企業(yè)不會(huì)租用這么遠(yuǎn)的庫(kù)房，否則會(huì)增加運(yùn)輸成本，也影響運(yùn)輸效率。
二是就是有城市配送企業(yè)租用，我們也不能租給他們，因?yàn)閹?kù)房租給城市配送企業(yè)帶不來(lái)增值效益，這些企業(yè)不可能把庫(kù)房讓我們管理，更不可能讓我們?nèi)ヅ苓\(yùn)輸，如果我們把這些都做了，對(duì)方就不是配送企業(yè)了，成了貿(mào)易公司了。
其實(shí)我們沒(méi)有貨物配送的經(jīng)驗(yàn)，管不好也沒(méi)有人去送貨，僅僅是出租庫(kù)房意義不大。
這種庫(kù)房對(duì)于非城市配送物流企業(yè)不實(shí)用，一般物流企業(yè)愿意使用外置高站臺(tái)的庫(kù)房，也不需要那么多庫(kù)門，庫(kù)門多了有安全隱患，也增加了建設(shè)成本。
我們還是更需要把站臺(tái)伸出來(lái)的高站臺(tái)庫(kù)房，也就是外置高站臺(tái)庫(kù)房，這種庫(kù)房通用性更強(qiáng)一些，能更好的適應(yīng)各類貨物，如食品、家電等，可以把外置高站臺(tái)作為一個(gè)調(diào)度臺(tái)使用，視野開(kāi)闊，貨物便于來(lái)回調(diào)運(yùn)。
當(dāng)然現(xiàn)在建成的庫(kù)房再改造就很麻煩了，湊合著也能用。
但是將來(lái)在建設(shè)五三三處的時(shí)候就要注意了，儲(chǔ)備物資庫(kù)需要多少面積要確定下來(lái)，這些庫(kù)房肯定都是平地面的，不需要高站臺(tái)，其他的庫(kù)房如果要修建高站臺(tái)就要將站臺(tái)伸出來(lái)，建成外置高站臺(tái)庫(kù)房。內(nèi)置高站臺(tái)的庫(kù)房除非有企業(yè)需要，可以為他們專門訂制，一般就不要建設(shè)了。
按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，庫(kù)房站臺(tái)應(yīng)伸出4.5---6m，高0.8---1.5m。建成外置高站臺(tái)庫(kù)房后，我們庫(kù)房的結(jié)構(gòu)就多樣化了，三種類型都有，可以滿足多方面的需求。
觀點(diǎn)
倉(cāng)庫(kù)的容積率要大幅度提高
據(jù)了解，陜西國(guó)儲(chǔ)物流園庫(kù)區(qū)的面積大約445畝，也就是296668.15平方米（每畝等于666.67平方米），8棟庫(kù)房面積大約72500平方米，辦公樓面積1000平方米，加上附屬設(shè)施占地，最多不會(huì)超過(guò)75000平方米，容積率僅為0.25。這個(gè)數(shù)字極低。
對(duì)比一下在西安港務(wù)區(qū)的國(guó)美西北電子商務(wù)運(yùn)營(yíng)中心庫(kù)區(qū)的情況：國(guó)美西北電子商務(wù)運(yùn)營(yíng)中心庫(kù)區(qū)占地面積約 240 畝，即160000.8平方米，項(xiàng)目總投資約 3 .4億元，倉(cāng)庫(kù)面積87000平方米，辦公樓建筑面積14000平方米，綜合樓建筑面積12000平方米，其容積率達(dá)到了0.71。
據(jù)了解，其他物流園區(qū)的容積率也都在0.5以上。
通過(guò)對(duì)比，我們可以看出，我們的占地面積幾乎是國(guó)美的2倍，而我們的容積率只有國(guó)美的36%。
容積率低對(duì)于住宅小區(qū)來(lái)說(shuō)是一件大好事，對(duì)于物流園區(qū)來(lái)說(shuō)就未必是好事了。容積率低，可用的庫(kù)房資源就少。國(guó)儲(chǔ)物流園現(xiàn)在已經(jīng)出租了四棟庫(kù)房，如果儲(chǔ)備物資再占用兩棟，基本上就沒(méi)有庫(kù)房資源了，加上專用線沒(méi)有開(kāi)通，不能大批量的經(jīng)營(yíng)鋼材類的長(zhǎng)大笨重貨物，再想提高經(jīng)濟(jì)效益就很困難了。
容積率低的原因主要是：庫(kù)房建的太少了，附屬設(shè)施也建的不夠。由于建筑物較少，進(jìn)入我們國(guó)儲(chǔ)物流園以后，明顯有空蕩蕩的感覺(jué)。
不知道還沒(méi)有開(kāi)始建設(shè)的五三三處新庫(kù)區(qū)的容積率如何，好像是要建造14棟庫(kù)房，根據(jù)國(guó)儲(chǔ)物流園的情況看，容積率也許不樂(lè)觀。我們儲(chǔ)備系統(tǒng)庫(kù)區(qū)的容積率一直比較低，其中有體制和工作性質(zhì)的原因。我們是國(guó)家隊(duì)，家大業(yè)大，手腳也大，基本不算經(jīng)濟(jì)賬，反正有國(guó)家兜底。
豐禾路的五三三處庫(kù)區(qū)占地接近600多畝，倉(cāng)庫(kù)面積僅為10萬(wàn)多一點(diǎn)，容積率也超不過(guò)0.30，縱觀西安地區(qū)所有新建的倉(cāng)儲(chǔ)類物流園區(qū)，沒(méi)有這么低的容積率。
我個(gè)人認(rèn)為我們應(yīng)該更新觀念，改變這種情況，大幅度提高園區(qū)的容積率，理由有以下兩個(gè)原因。
第一、提高園區(qū)容積率做我們善于做的工作，由于體制及工作性質(zhì)的原因，我們儲(chǔ)備系統(tǒng)最善于做的工作就是倉(cāng)儲(chǔ)，說(shuō)白了就是“看攤”和“守堆”。做其他業(yè)務(wù)要么是賠錢，要么是不精通甚至根本不會(huì)。比如做商業(yè)貿(mào)易，賠錢的時(shí)候居多。
再比如第三方物流，我估計(jì)我們系統(tǒng)可能就沒(méi)人會(huì)做。至于共享經(jīng)濟(jì)、平臺(tái)經(jīng)濟(jì)，更是望塵莫及。我們就善于做倉(cāng)儲(chǔ)，做保管，儲(chǔ)存物資。做倉(cāng)儲(chǔ)也沒(méi)有什么不好，把一件事情做到極致就是成功。陜西商儲(chǔ)物流有限公司就是這樣的。但是做倉(cāng)儲(chǔ)就需要大量的庫(kù)房，庫(kù)房資源充足，回旋余地就大，正所謂食材充足好做菜。
陜西商儲(chǔ)物流有限公司就有50多萬(wàn)平方米的庫(kù)房，年?duì)I業(yè)額達(dá)到數(shù)億元。在園區(qū)內(nèi)多建庫(kù)房，是提高經(jīng)濟(jì)效益，多儲(chǔ)存儲(chǔ)備物資的主要手段，因此在土地面積已經(jīng)固定的情況下，提高容積率就非常必要了。
第一、提高園區(qū)容積率修正園區(qū)的功能定位
我們的物流園區(qū)在初始規(guī)劃的時(shí)候，是和上海某公司合作，成立秦之杰公司，其功能定位主要是經(jīng)營(yíng)鋼材類的長(zhǎng)大笨重貨物。其實(shí)在當(dāng)時(shí)，金融危機(jī)已經(jīng)爆發(fā)，鋼材貿(mào)易已經(jīng)萎縮了。經(jīng)營(yíng)鋼材類長(zhǎng)大笨重貨物需要的是比較多的庫(kù)外場(chǎng)地，貨場(chǎng)、堆場(chǎng)等，對(duì)庫(kù)房的要求不多，所以當(dāng)初規(guī)劃預(yù)留的貨場(chǎng)、堆場(chǎng)較多，但是經(jīng)過(guò)了這幾年的變化，我認(rèn)為，我們的功能定位要修訂。
首先，按照國(guó)家《中國(guó)制造2025》中說(shuō)的，“到2020年，基本實(shí)現(xiàn)工業(yè)化，制造業(yè)大國(guó)地位進(jìn)一步鞏固，制造業(yè)信息化水平大幅提升。”我國(guó)的工業(yè)化進(jìn)程即將完成，對(duì)資源類的物資，金屬、礦產(chǎn)等需求在逐步減少，而且現(xiàn)在產(chǎn)能嚴(yán)重過(guò)剩，不可能再出現(xiàn)大量?jī)?chǔ)存鋼材，鋼材貿(mào)易紅紅火火的情況了。
其次，由于信息化的長(zhǎng)足發(fā)展，信息平臺(tái)大量誕生，平臺(tái)經(jīng)濟(jì)應(yīng)運(yùn)而生，供需雙方通過(guò)信息平臺(tái)直接達(dá)成交易，大大減少了鋼材類物資在倉(cāng)庫(kù)儲(chǔ)存的機(jī)率。秦之杰公司就是這么做的。
再次，應(yīng)該避開(kāi)強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。鋼材的存儲(chǔ)貿(mào)易我們肯定競(jìng)爭(zhēng)不過(guò)中儲(chǔ)西安分公司（原石家街倉(cāng)庫(kù)），而現(xiàn)在中國(guó)鐵路總公司與陜西省政府合作又在新筑建立一個(gè)鋼材倉(cāng)儲(chǔ)中心，由西安鐵路局經(jīng)營(yíng)，占地300多畝，去年已經(jīng)開(kāi)始運(yùn)營(yíng)。前幾天，我參加了陜鐵投物流公司引鎮(zhèn)物流園區(qū)的設(shè)計(jì)評(píng)審，該園區(qū)面積341畝，有專用線兩條，主要也是經(jīng)營(yíng)鋼材類長(zhǎng)大笨重貨物。
園區(qū)已經(jīng)通過(guò)了設(shè)計(jì)審核，馬上就要開(kāi)工建設(shè)。這兩家公司都有鐵路系統(tǒng)的背景，而鋼材類貨物的存儲(chǔ)和運(yùn)輸離不開(kāi)鐵路運(yùn)輸，所以這兩家公司經(jīng)營(yíng)鋼材類長(zhǎng)大笨重貨物都比我們有優(yōu)勢(shì)。還有一個(gè)經(jīng)營(yíng)鋼材類存儲(chǔ)的是東大物流公司，在西安灞橋區(qū)，扼守西安東大門，比我們有地理優(yōu)勢(shì)。
由于形勢(shì)的變化，需要我們修正園區(qū)的功能定位，揚(yáng)長(zhǎng)避短，做自己熟悉的、善于做的事情。
園區(qū)功能定位應(yīng)改為：
以倉(cāng)儲(chǔ)為中心，圍繞著倉(cāng)儲(chǔ)開(kāi)展各種增值服務(wù)，裝卸、搬運(yùn)、配送、分揀、流通加工等，針對(duì)園區(qū)東面僅一路之隔的高陵工業(yè)園區(qū)內(nèi)的制造企業(yè)開(kāi)展第三方物流業(yè)務(wù)，同時(shí)發(fā)揮專用線的優(yōu)勢(shì)，兼顧鋼材類長(zhǎng)大笨重貨物存儲(chǔ)和運(yùn)輸。
如果國(guó)儲(chǔ)物流園的定位是以倉(cāng)儲(chǔ)為中心，那么就必須多建庫(kù)房，提高容積率；如果是以長(zhǎng)大笨重貨物的存儲(chǔ)為主，那么就要加快鐵路專用線的建設(shè)進(jìn)度。我認(rèn)為提高容積率可以采用以下辦法：
一是單體庫(kù)房要再往大的蓋。新建的庫(kù)房每棟1萬(wàn)平方米，太小了。
縱觀西安地區(qū)各個(gè)新建的庫(kù)房，很多單體庫(kù)房面積都超過(guò)3萬(wàn)平方米。庫(kù)房面積小，庫(kù)與庫(kù)之間留有的間隔就多，土地的利用率就低。因此要減少庫(kù)房的數(shù)量，增加單體庫(kù)房的面積，單體庫(kù)房面積不要低于1.5萬(wàn)平方米。單體庫(kù)房超過(guò)1萬(wàn)平方米也是符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的，無(wú)非是在庫(kù)房?jī)?nèi)設(shè)置消防通道。國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)中有明確的例證。
二是一組庫(kù)房與另一組庫(kù)房之間的距離要縮短。國(guó)儲(chǔ)物流園現(xiàn)有庫(kù)房分為兩排，之間的距離為48米。這個(gè)距離可以縮短一些，只要40英尺集裝箱拖車可以作業(yè)即可，40英尺集裝箱拖車大約長(zhǎng)16米，這是最長(zhǎng)的貨運(yùn)車輛了，兩輛車對(duì)頭作業(yè)才32米。兩排庫(kù)之間的距離太大，車輛通行和車輛作業(yè)都綽綽有余，我們也用不上，結(jié)果都讓租用庫(kù)房的客戶占用了，我們還不能收費(fèi)，何其冤哉！
新建的庫(kù)房要增加庫(kù)房的寬度（進(jìn)深），按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定進(jìn)深可以達(dá)到120米.這樣庫(kù)房的長(zhǎng)和寬都增加了，單體庫(kù)房的面積就上去了。
三、是增加附屬設(shè)施的面積。
現(xiàn)在國(guó)儲(chǔ)物流園只有一個(gè)兩層的小辦公樓，1000平方米，也是太小了，僅僅是國(guó)美西北電子運(yùn)營(yíng)中心辦公樓的1/14。我們的園區(qū)不僅僅是自用的，還要面向社會(huì)，所以我們建設(shè)園區(qū)都要考慮到這一點(diǎn)。涇陽(yáng)距離西安市區(qū)比較遠(yuǎn)，考慮到留守人員，值班人員的住宿，以及為社會(huì)服務(wù)的問(wèn)題，將來(lái)修建生活服務(wù)設(shè)施時(shí)要增加面積，國(guó)美西北電子運(yùn)營(yíng)中心的綜合樓是12000平方米。其次還可以考慮拆除面臨街道的圍墻，修建商業(yè)用房，可以修建一排三層小樓，一樓為商業(yè)用途，二、三樓為寫字間或者酒店、賓館等。當(dāng)然現(xiàn)在修建時(shí)機(jī)尚未成熟，待涇河新城發(fā)展起來(lái)，園區(qū)周邊有需求時(shí)再修建。
最后是用于出租的庫(kù)房也可以考慮建設(shè)一棟或兩棟多層庫(kù)房，兩層即可。通過(guò)以上措施就可以大幅度提高庫(kù)房（物流生產(chǎn)）用地面積，增加容積率。國(guó)儲(chǔ)物流園現(xiàn)有庫(kù)區(qū)的格局已經(jīng)成型，除了在空余地面再建庫(kù)房之外，其他方面難以改變，但是，五三三處新庫(kù)區(qū)尚未開(kāi)始建設(shè)，應(yīng)當(dāng)考慮這些問(wèn)題。
庫(kù)房是我們安身立命之根本，是物資儲(chǔ)備之基礎(chǔ)，是經(jīng)濟(jì)效益之源泉，是自身實(shí)力之象征，不可等閑視之。過(guò)去五三三處是儲(chǔ)備系統(tǒng)，西北地區(qū)最大的通用類倉(cāng)庫(kù)，之所以聲名遠(yuǎn)揚(yáng)，不就是因?yàn)閹?kù)區(qū)大，庫(kù)房多嗎？時(shí)至今日，西安地區(qū)庫(kù)房面積10萬(wàn)平方米以上的物流園區(qū)比比皆是，五三三處已經(jīng)泯于眾人矣。
降低庫(kù)房的單位面積造價(jià)：
據(jù)說(shuō)國(guó)儲(chǔ)物流園倉(cāng)庫(kù)的造價(jià)不低，具體情況不了解。我與普洛斯公司多次接觸過(guò)，據(jù)他們自己說(shuō)，庫(kù)房的造價(jià)約為1800元/平方米（不包括土地的成本）左右。陜鐵投物流公司丙類庫(kù)房的預(yù)算造價(jià)為2264.21元/平方米。我們園區(qū)的庫(kù)房應(yīng)該也是丙類二項(xiàng)一、二級(jí)耐火等級(jí)的庫(kù)房（俗稱丙二類庫(kù)房），造價(jià)也應(yīng)該在2000元/平方米左右（不包括土地的成本）。
要想辦法降低庫(kù)房單位面積的造價(jià)，避免不必要的支出，節(jié)約資金多建庫(kù)?？梢钥紤]從以下方面降低造價(jià)。一是庫(kù)房的高度。國(guó)儲(chǔ)物流園現(xiàn)有庫(kù)房的高度是12米，對(duì)于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，使用高層貨架來(lái)說(shuō)，這樣的高度是合適的。但是對(duì)于儲(chǔ)備物資來(lái)說(shuō)，不使用貨架，平面操作，12米的高度就有些浪費(fèi)。對(duì)于這一點(diǎn)，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)也有規(guī)定。
存儲(chǔ)儲(chǔ)備物資庫(kù)房的高度在7米左右，不高于9米即可，再高了用不上也是浪費(fèi)，儲(chǔ)備物資不可能堆碼那么高，也就是鋁錠比重小堆碼的高一些，4---5米高，陰極銅、鋅錠等也就是2米多高，橡膠也堆碼不高，也就是4米左右。
所以完全沒(méi)有必要把庫(kù)房都建成12米的高度，具體情況具體對(duì)待，對(duì)外出租用于商業(yè)用途的，用高層貨架的庫(kù)房可以建的高一些，儲(chǔ)備物資庫(kù)房建的低一些，從而將成本降下來(lái)。
庫(kù)房地坪的荷載。
將來(lái)新建庫(kù)房地坪的荷載也要區(qū)別對(duì)待。儲(chǔ)備物資庫(kù)地坪的荷載要大，應(yīng)該在5噸/平方米---15噸/平方米之間。至于用于經(jīng)營(yíng)出租的庫(kù)房就完全沒(méi)有必要那么高了?，F(xiàn)在建成的庫(kù)房地坪額定荷載為6噸/平方米，有點(diǎn)高，我認(rèn)為在每平方米在3噸---5噸之間就可以了。
庫(kù)房建設(shè)的原則是：滿足使用需求，適當(dāng)留有余地。我在國(guó)儲(chǔ)物流園看到所有庫(kù)房的地坪都是混凝土（水泥）地坪，這種地坪在近幾年已經(jīng)被淘汰了。這種地面形式是最便宜的地面形式，但并不是最經(jīng)濟(jì)的地面形式，一般使用兩年以后，在叉車的作用下地面會(huì)出現(xiàn)不同程度的翻砂、起塵現(xiàn)象。隨著使用年限的延長(zhǎng)，加上碳化、水侵蝕和風(fēng)化的作用，地坪表面會(huì)繼續(xù)粉化，影響正常使用。具體表現(xiàn)在貨物堆放無(wú)論時(shí)間長(zhǎng)短，上面總是布滿灰塵。我在庫(kù)房里已經(jīng)看到地面起塵了，有的地方出現(xiàn)了凹坑。
現(xiàn)在倉(cāng)庫(kù)建設(shè)都在使用金剛砂耐磨地坪，基本沒(méi)有人使用混凝土地坪，不知道為什么我們還在使用。金剛砂耐磨地坪不翻漿，不起塵，耐磨、抗壓、使用壽命長(zhǎng)，有利于貨物保護(hù)。這種地坪比混凝土地坪造價(jià)稍高一點(diǎn)，說(shuō)白了就是在水泥里摻入金屬屑而已。有些貨物對(duì)庫(kù)房潔凈度要求很高，譬如，高級(jí)食品、精密儀器、醫(yī)療器材等。所以建議至少將一部分庫(kù)房，主要是用于經(jīng)營(yíng)的庫(kù)房的地面澆筑為金剛砂耐磨地坪。
地坪造價(jià)雖然高了一些，但是使用壽命長(zhǎng)了，收取租金高了，還是合算的。普洛斯庫(kù)房的租金是每平方米每天一元，甚至更高。就算其庫(kù)房每平方米每年收入300元，6年即可收回成本，如果加上其他方面的支出，不到10年絕對(duì)收回成本，這是比較快的了。
我們的庫(kù)房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)比普洛斯高，成本肯定也高，現(xiàn)在庫(kù)房出租每平方米每月僅為10多元，收回成本的時(shí)間是普洛斯的兩倍多。所以提高容積率，降低單位面積造價(jià)，對(duì)于提高經(jīng)濟(jì)效益，縮短建設(shè)成本回收期限是很重要的。
盡快建成鐵路專用線并投產(chǎn)
國(guó)儲(chǔ)物流園的庫(kù)房資源基本枯竭，要想大幅度提高經(jīng)濟(jì)效益就要另辟蹊徑，在空余的場(chǎng)地上做文章，但是園區(qū)遠(yuǎn)離城市中心，想利用空余場(chǎng)地開(kāi)展業(yè)務(wù)很困難。利用空余場(chǎng)地要么是建造庫(kù)房，要么是儲(chǔ)存可以在庫(kù)外存放的長(zhǎng)大笨重貨物。存放長(zhǎng)大笨重貨物就要依靠鐵路專用線。
庫(kù)房是有限的，租出去就沒(méi)有了，能夠帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益也是可以預(yù)測(cè)的。鐵路專用線就不同了，只要貨源充足，卸下來(lái)的貨物馬上運(yùn)出去，就可以繼續(xù)卸車，這樣加快貨物周轉(zhuǎn)，加大了貨物的吞吐量，同時(shí)還可以利用庫(kù)存鋼材做鋼材貿(mào)易，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是多方面的，經(jīng)濟(jì)效益要好得多。
建成鐵路專用線后，人的主觀能動(dòng)性也可以調(diào)動(dòng)起來(lái)，搞調(diào)研、跑市場(chǎng)、找貨源、售貨物、訪客戶等等，可以做很多事情。同時(shí)也可以安置更多的人員工作，緩解原倉(cāng)庫(kù)拆遷造成的人員安置壓力。因此，在國(guó)儲(chǔ)物流園庫(kù)房建成后，盡快建成鐵路專用線并投產(chǎn)是一件刻不容緩，迫在眉睫的事情。鐵路專用線最好也建成高站臺(tái)的，至少也要有一部分是高站臺(tái)的，就像現(xiàn)在的五三三處一樣，這樣方便裝卸車，可以降低裝卸車的成本。
五三三處新庫(kù)區(qū)的庫(kù)房可以緩建，鐵路專用線應(yīng)該立即作為重中之重去抓，建成后將事半功倍，至少可以達(dá)到三個(gè)目的：方便物資進(jìn)出，增加經(jīng)濟(jì)效益，安置工作人員。
建立倉(cāng)庫(kù)數(shù)據(jù)庫(kù)
國(guó)儲(chǔ)物流園已經(jīng)基本建成投入使用了，那么我們就要注重各類數(shù)據(jù)的搜集、整理和利用，盡快建立倉(cāng)庫(kù)的數(shù)據(jù)庫(kù)。庫(kù)區(qū)的長(zhǎng)、寬、面積等，庫(kù)區(qū)大門、道路等數(shù)據(jù)，庫(kù)房的建筑面積、庫(kù)內(nèi)面積、可用面積、庫(kù)房高度等，庫(kù)門數(shù)量、寬度、高度、地坪荷載、站臺(tái)高度、站臺(tái)升降臺(tái)等，辦公樓、附屬設(shè)施、各種機(jī)械設(shè)備等各種數(shù)據(jù)，以正式文件形式發(fā)布存檔，這樣就統(tǒng)一了口徑。
這些數(shù)據(jù)也是屬于大數(shù)據(jù)，將在經(jīng)濟(jì)核算、數(shù)據(jù)分析、報(bào)表統(tǒng)計(jì)、對(duì)外宣傳等方面發(fā)揮重要作用。
西安地區(qū)的倉(cāng)儲(chǔ)格局正在處于一個(gè)大的轉(zhuǎn)變時(shí)期，主要有三個(gè)轉(zhuǎn)變：
供需關(guān)系的轉(zhuǎn)變
由過(guò)去的庫(kù)房短缺向可以滿足客戶需求，甚至庫(kù)房過(guò)剩方面轉(zhuǎn)變，西安地區(qū)近三年來(lái)年投產(chǎn)的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)的面積至少有幾十萬(wàn)平方米，很快將出現(xiàn)庫(kù)房過(guò)剩的情況；
庫(kù)房質(zhì)量的轉(zhuǎn)變
由磚木結(jié)構(gòu)的、低矮簡(jiǎn)陋的庫(kù)房向標(biāo)準(zhǔn)化的鋼結(jié)構(gòu)高端庫(kù)房轉(zhuǎn)變，自從普洛斯進(jìn)駐西安以后，近八年以來(lái)，西安地區(qū)建成的庫(kù)房都是高端的，標(biāo)準(zhǔn)化的，鋼結(jié)構(gòu)的庫(kù)房；
地理位置的轉(zhuǎn)變
庫(kù)區(qū)的位置原來(lái)在城市中心向周邊衛(wèi)星城遷移，現(xiàn)在三環(huán)以內(nèi)倉(cāng)庫(kù)已經(jīng)很少了，五三三處能夠存在到今天就是特例。在這個(gè)轉(zhuǎn)變時(shí)期，誰(shuí)加快建設(shè)，搶得先機(jī)，誰(shuí)就主動(dòng)。
由于沒(méi)有參與涇河新城新庫(kù)區(qū)的搬遷、設(shè)計(jì)、建設(shè)工作，對(duì)新庫(kù)區(qū)的情況完全不了解，初次到國(guó)儲(chǔ)物流園參觀，了解情況不全面，不深刻，只是根據(jù)自己的工作經(jīng)驗(yàn)以及平時(shí)看到的一些物流園區(qū)的情況，有一點(diǎn)粗淺的看法，在這里冒昧提出，不一定正確，僅供參考。
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