中國物流地產(chǎn)市場將愈發(fā)成熟，其格局亦將更為復(fù)雜。
過去十年，中國的中產(chǎn)階級(jí)群體迅速壯大，其強(qiáng)大的消費(fèi)力已成為高品質(zhì)物流配送空間需求的主要驅(qū)動(dòng)力，中國物流地產(chǎn)市場迎來爆發(fā)式增長。
2020年初，雖然新冠肺炎疫情的暴發(fā)為中國物流地產(chǎn)市場帶來了階段性挑戰(zhàn)，但同時(shí)也為物流行業(yè)發(fā)展帶來了新的機(jī)會(huì)。未來十年，中國高標(biāo)庫市場在繼續(xù)擴(kuò)張的同時(shí)，還將朝著更加復(fù)雜、更加成熟的方向發(fā)展。
本報(bào)告旨在通過對(duì)中國物流地產(chǎn)市場的未來發(fā)展格局進(jìn)行深度分析和趨勢展望，為投資者和開發(fā)商在復(fù)雜的市場變化中及時(shí)把握機(jī)遇帶來有價(jià)值的借鑒。
過去十年間，中國的中產(chǎn)消費(fèi)群體的迅速壯大及其強(qiáng)大的消費(fèi)力已成為高品質(zhì)物流倉儲(chǔ)需求的主要驅(qū)動(dòng)力。隨著企業(yè)和消費(fèi)者對(duì)于貨物配送時(shí)效性有了更高要求，在許多核心物流樞紐城市，物流地產(chǎn)市場依然面臨供不應(yīng)求的局面。未來十年，中國物流地產(chǎn)市場在繼續(xù)擴(kuò)張的同時(shí)，也將面臨更加復(fù)雜的市場格局。
此報(bào)告旨在分析中國高標(biāo)庫物流地產(chǎn)市場的發(fā)展前景，分別從基本面的演變、新興物流市場的崛起、不斷演進(jìn)的需求來源、日益增長的升級(jí)需求以及高標(biāo)庫物業(yè)的未來運(yùn)營策略等方面進(jìn)行梳理，并展望物流地產(chǎn)投資市場發(fā)展前景。
仲量聯(lián)行認(rèn)為，中國物流地產(chǎn)市場在未來十年將呈現(xiàn)三大趨勢:
1）從長期來看，中國消費(fèi)市場提質(zhì)擴(kuò)容將保持向好態(tài)勢。
與過去相比，中國消費(fèi)增速有所放緩，雖然短期受到新冠肺炎疫情的不利影響，但長期內(nèi)消費(fèi)規(guī)模仍將穩(wěn)步擴(kuò)大。隨著消費(fèi)市場提質(zhì)擴(kuò)容以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，物流地產(chǎn)投資者和開發(fā)商必須適應(yīng)零售消費(fèi)市場的新變化，從而相應(yīng)調(diào)整其投資策略。另外，鑒于部分大型電商和流通企業(yè)出于業(yè)務(wù)需求自建物流倉儲(chǔ)中心，物流地產(chǎn)運(yùn)營商也應(yīng)積極適應(yīng)租戶結(jié)構(gòu)調(diào)整，并挖掘新興行業(yè)的租賃需求。
2）中國大力推進(jìn)城市群發(fā)展，為物流地產(chǎn)市場帶來新的城市機(jī)遇。
以城市群和都市圈為核心的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局將成為支撐未來經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的主要平臺(tái)，同時(shí)也是推動(dòng)區(qū)域消費(fèi)市場和投資市場進(jìn)一步發(fā)展的重要保障?；浉郯拇鬄硡^(qū)(大灣區(qū))、長三角、京津冀和成渝地區(qū)在過去十年間成績斐然，而政府推動(dòng)城市群發(fā)展的宏偉計(jì)劃將提速這些地區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展，同時(shí)也將培育新興城市群。
3）科技賦能將成為物流企業(yè)降本增效的助推器。
自動(dòng)化和智能化的物流科技可以有效提升高標(biāo)庫的空間利用率和作業(yè)效率。這一趨勢將有效推動(dòng)龐大的非高標(biāo)庫租戶群體考慮升級(jí)高標(biāo)庫。此外，為了滿足租戶對(duì)于自動(dòng)化、冷鏈物流和其它高科技設(shè)備的需求增長，物流地產(chǎn)運(yùn)營商預(yù)計(jì)將 在技術(shù)應(yīng)用方面持續(xù)發(fā)力。
2020年初，新冠肺炎疫情的暴發(fā)為中國物流地產(chǎn)市場施加了階段性挑戰(zhàn)，但同時(shí)也為物流行業(yè)發(fā)展帶來了新的機(jī)會(huì)。疫情嚴(yán)防嚴(yán)控下，物流倉儲(chǔ)業(yè)在支持中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)中的重要作用得到了極大凸顯。隨著國內(nèi)疫情態(tài)勢有所好轉(zhuǎn)，政府和相關(guān)企業(yè)有望加速推動(dòng)物流行業(yè)的整體升級(jí)，尤其是在疫情中承擔(dān)民生物資保障重任的生鮮食品、醫(yī)藥及其它生活必需品的供應(yīng)鏈和物流。
下一個(gè)十年，中國物流地產(chǎn)市場將迎來新的挑戰(zhàn)，同時(shí)也為不懼挑戰(zhàn)、積極應(yīng)對(duì)的投資者和開發(fā)商帶來全新的機(jī)遇。
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國內(nèi)消費(fèi)市場規(guī)模及持續(xù)增長力，
為高標(biāo)庫市場提供長期機(jī)遇
自2008年金融危機(jī)以來，中國中產(chǎn)階級(jí)的日益壯大和消費(fèi)品零售市場的蓬勃發(fā)展推動(dòng)了現(xiàn)代物流倉儲(chǔ) 和配送需求的高速增長。2010年至2019年，中國核心物流市場的高標(biāo)庫總體量翻了兩番。即便如此， 在工業(yè)和物流用地供應(yīng)持續(xù)緊縮的情況下，高標(biāo)庫市場整體仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。
跨入新的十年，中國將面臨更加復(fù)雜多變的市場環(huán)境，其中最主要的挑戰(zhàn)來自于經(jīng)濟(jì)增速放緩及零售額增速放緩（見圖1）。
盡管中國消費(fèi)品零售市場增速放緩，且短期內(nèi)受到了新冠肺炎疫情的顯著沖擊，但是長期來看前景仍然向好，并將繼續(xù)推動(dòng)對(duì)物流倉儲(chǔ)和配送的需求增長。2010年至2019年，中國社會(huì)消費(fèi)品零售總額以11.2%的年均復(fù)合增長率攀升至41萬億元人民幣(見圖2)。
同一時(shí)期，中國核心物流市場的高標(biāo)庫實(shí)際租用面積以18.4%的年均速度增長，從1,100萬平方米躍升至4,800萬平方米。根據(jù)相關(guān)預(yù)測，2019年至2030年間，中國社會(huì)消費(fèi)品零售總額的年增長率有望達(dá)到9.5%。盡管該增速與歷史水平相比有所下 滑，但整體消費(fèi)規(guī)模將變得十分龐大，預(yù)計(jì)至2030年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額將達(dá)到112萬億元。
即便考慮了未來租戶對(duì)于倉儲(chǔ)空間的增效降本，中國未來龐大的消費(fèi)市場仍將催生新的物流需求。根據(jù)仲量聯(lián)行對(duì)物流地產(chǎn)投資者和租戶的問卷調(diào)查結(jié)果，相關(guān)投資者和租戶均認(rèn)為未來對(duì)中國高標(biāo)庫的需求仍將保持旺盛， 且大多調(diào)研參與者表示未來幾年他們會(huì)增加其在中國的投資：94%的投資者表示在未來5至10年內(nèi)加大對(duì)中國高標(biāo)庫市場的投資；71%的租戶表示在未來2至5年內(nèi)加大租賃高標(biāo)庫的數(shù)量和面積。
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城市群一體化發(fā)展趨勢
將加速零售熱點(diǎn)地區(qū)物流地產(chǎn)需求增長
中國消費(fèi)市場的蓬勃發(fā)展并不局限于一線城市。如地圖1所示，在2010年中國物流地產(chǎn)市場剛步入騰飛時(shí)期，中國只有38個(gè)城市的社會(huì)消費(fèi)品零售總額超過人民幣1,000億元。截至2019年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額超過千億元的城市數(shù)量已經(jīng)增加至110個(gè)， 且預(yù)計(jì)到2030年該數(shù)字將進(jìn)一步增加至203個(gè)。
雖然全國大量城市的消費(fèi)市場出現(xiàn)增長，但零售額增長最快的區(qū)域主要集中在幾個(gè)高密度的大型城市群中，且每個(gè)城市群的人口規(guī)模高達(dá)5千萬至1.2億。作為中國推動(dòng)相鄰城市間協(xié)同發(fā)展的成功范例，這些城市群內(nèi)的相鄰城市皆會(huì)按照區(qū)域綜合規(guī)劃實(shí)施同步發(fā)展戰(zhàn)略。鑒于此，未來大型城市群不僅將引領(lǐng)中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且很大程度上將推動(dòng)中國的中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)群體、零售總額和零售創(chuàng)新等領(lǐng)域的不斷壯大。
目前最重要的城市群包括粵港澳大灣區(qū)、長三角、京津冀和成渝地區(qū)（見表1），而其它區(qū)域一體化的發(fā)展也正在出臺(tái)更多面向長期發(fā)展的方案和規(guī)劃，未來幾年或?qū)⑼瑯映霈F(xiàn)這些城市群內(nèi)的區(qū)域配送需求擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。
這些最發(fā)達(dá)的城市群，擁有最高效的倉儲(chǔ)和配送網(wǎng)絡(luò)，尤其在區(qū)域?qū)用?mdash;—距這些城市群中心兩小時(shí)的車程范圍內(nèi)可覆蓋2,500多萬消費(fèi)者。在長三角和大灣區(qū)這種城市分布高度密集的城市群中，部分城市倉庫甚至可以在兩小時(shí)車程范圍內(nèi)覆蓋到6,000萬人。與此同時(shí)，對(duì)交通基礎(chǔ)設(shè)施(尤其是高速公路) 的大規(guī)模投資亦為城市群奠定了更為有效的配送基礎(chǔ)。
區(qū)域一體化趨勢的最大受益者之一是衛(wèi)星城，即主要城市周邊的小型城市。最有競爭力的衛(wèi)星城都占據(jù)地理優(yōu)勢，能迅速通達(dá)城市群內(nèi)的最大城市和其它主要市場，從而成為區(qū)域配送中心的理想選址， 以輻射整個(gè)城市群里的消費(fèi)人群。
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后自用時(shí)代，運(yùn)營商需挖掘更廣泛需求
中國日益增長的消費(fèi)市場不斷推動(dòng)物流倉儲(chǔ)空間需求的擴(kuò)張，但與此同時(shí)，高標(biāo)庫的需求結(jié)構(gòu)也發(fā)生了一定的變化。
一些大型的電商企業(yè)租戶正在通過傳統(tǒng)租賃市場之外的方式來滿足它們的倉儲(chǔ)需求，其中的典型案例包括：阿里巴巴和京東這樣的電商巨頭正在購買土地，以建設(shè)自用型的倉儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)。隨著一線電商企業(yè)的自建倉庫陸續(xù)投用，部分城市物流市場開始進(jìn)入調(diào)整期。
隨著自建庫的快速發(fā)展，物流地產(chǎn)的需求結(jié)構(gòu)開始發(fā)生變化。對(duì)于租賃型物業(yè)的運(yùn)營商而言，亟需正視這一變革，也就是電商巨頭或?qū)⒉辉倥c以往幾年一樣不斷帶來巨量的租賃需求。
然而，這并不意味著未來，整個(gè)電商行業(yè)作為物流市場的重要需求引擎，不再推動(dòng)需求增長，中國電商市場仍有很大的發(fā)展空間。eMarketer的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，作為全球最大的電商市場，中國的線上零售增長 率雖在未來幾年有所放緩，但從數(shù)量上看，僅電商市場每年預(yù)計(jì)新增銷售額也有望超過美國2018年全年的規(guī)模（見圖3）。
中國電商市場銷售額和快遞業(yè)務(wù)量每年都在大幅增長， 這意味著電商巨頭不可能在極短時(shí)間內(nèi)，通過自建庫來滿足其對(duì)所有城市的倉儲(chǔ)需求。鑒于此，我們預(yù)計(jì)，在一定時(shí)期內(nèi)大型電商將保留甚至增加租賃面積，同時(shí)繼續(xù)拓展自用物流倉儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)。尤其在一線城市及周圍衛(wèi)星城中，為配合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)調(diào)整，物流倉儲(chǔ)用地供應(yīng)持續(xù)收緊，這使得電商巨頭也很難進(jìn)行自建倉布局或擴(kuò)張。
同時(shí)，在阿里巴巴和京東等主流電商平臺(tái)之外運(yùn)營的垂直電商企業(yè)，正逐漸形成一個(gè)市場。這類垂直電商企業(yè)雖然缺乏建立自用倉庫的資源，但仍對(duì)現(xiàn)代化的倉儲(chǔ)空間有較大需求。預(yù)計(jì)未來，這類市場需求仍將通過租賃來滿足。
1）實(shí)體零售
過去十年，從快時(shí)尚零售商到大型超市，來自于各類實(shí)體零售連鎖店的倉儲(chǔ)需求十分旺盛。如今，不斷變化的消費(fèi)者偏好和新品牌的崛起，印證了新品類的零售商將不斷涌現(xiàn)，從而推動(dòng)倉儲(chǔ)需求進(jìn)一步發(fā)展。例如，隨著消費(fèi)者對(duì)健身和“運(yùn)動(dòng)休閑”時(shí)尚的喜愛，中國的運(yùn)動(dòng)服飾市場增速強(qiáng)勁（見圖4）。耐克、李寧等國內(nèi)外運(yùn)動(dòng)服裝品牌收入迅速增長并且積極開設(shè)新店。近期，市場也不乏運(yùn)動(dòng)服飾公司租賃倉庫的案例。
高度活躍的中國內(nèi)資零售企業(yè)——如李寧和安踏等運(yùn)動(dòng)服飾品牌——預(yù)計(jì)將在未來的倉儲(chǔ)市場中發(fā)揮重要作用。典型案例還包括:類似于名創(chuàng)優(yōu)品和諾米家居這樣的平價(jià)連鎖店在短短幾年內(nèi)大量涌現(xiàn)在中國 的商場和街頭。這些品牌對(duì)市場擴(kuò)張充滿野心，并開始租賃高標(biāo)庫來支持其運(yùn)營。
化妝品和家具等其它零售品類別的銷售額和倉庫租賃面積都在近期有顯著提升。隨著中國零售業(yè)的發(fā)展，未來幾年可能會(huì)出現(xiàn)更多類似的情況。我們也同樣預(yù)計(jì)，新冠肺炎疫情將會(huì)帶來更多的實(shí)體品牌升級(jí)供應(yīng)鏈，以支持全渠道的交付模式。
2）第三方物流
隨著越來越多的零售商和其它企業(yè)，將倉配業(yè)務(wù)外包給第三方物流公司(3PLs)，第三方物流成為高標(biāo)庫市場的主力租戶。近年來，中國第三方物流市場發(fā)展迅猛，超過80%參與調(diào)研的第三方物流公司表示計(jì)劃在未來增加高標(biāo)庫的租賃面積，可見未來幾年來自第三方物流的需求頗具潛力。
隨著業(yè)務(wù)板塊不斷延伸交融，第三方物流企業(yè)需要向高標(biāo)準(zhǔn)、高效率、專業(yè)化快速邁進(jìn)。例如，他們需要為一些新興客戶提供定制服務(wù)來滿足其 特定的配送需求。此外，許多第三方物流公司目前仍然租賃相當(dāng)比例的老舊倉儲(chǔ)面積，未來或?qū)⒖紤]升級(jí)到高標(biāo)庫，以更好地滿足不斷升級(jí)的客戶需求。81%的受訪第三方物流企業(yè)表示，計(jì)劃在未來2至5年內(nèi)增加高標(biāo)庫的租賃面積。
3）制造業(yè)
制造公司是中國高標(biāo)庫最早的需求來源，例如汽車和家電企業(yè)需要租賃高標(biāo)庫存儲(chǔ)成品和零部件。近年來，高科技制造業(yè)的倉儲(chǔ)需求有所上升，尤其是消費(fèi)類電子產(chǎn)品。受近期貿(mào)易局勢緊張的影響，中國大力改善國內(nèi)需求，重點(diǎn)提振高科技產(chǎn)品和零部件生產(chǎn)。受惠于此，制造業(yè)的倉儲(chǔ)需求有望增長，同時(shí)，一系列需要高標(biāo)準(zhǔn)倉儲(chǔ)設(shè)備的產(chǎn)品有望實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)和供應(yīng)鏈的本地化。
4）其他新興驅(qū)動(dòng)力
在中國經(jīng)濟(jì)增長和消費(fèi)市場升級(jí)過程中，新興需求驅(qū)動(dòng)力必將出現(xiàn)。事實(shí)上，近期新冠疫情的暴發(fā)讓我們看到一些新的驅(qū)動(dòng)因素。在疫情暴發(fā)前，生鮮電商已經(jīng)嶄露頭角，并扮演著越來越重要的角色。本次疫情期間，多家生鮮電商平臺(tái)業(yè)務(wù)激增。
消費(fèi)者在此次極端情況下，充分感知到生鮮零售和配送企業(yè)的價(jià)值，并一定程度上為生鮮食品和相關(guān)倉儲(chǔ)配送行業(yè)的加速發(fā)展創(chuàng)造新的機(jī)遇。此外，本次疫情很有可能加速醫(yī)療行業(yè)發(fā)展，醫(yī)藥和醫(yī)療器械的物流倉儲(chǔ)需求以及醫(yī)藥供應(yīng)鏈的重要性將受到更多關(guān)注。
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高標(biāo)庫市場將受益于自發(fā)及被動(dòng)雙重升級(jí)需求驅(qū)動(dòng)
目前，中國廣義上的整體倉儲(chǔ)市場仍以非高標(biāo)庫為主。據(jù)中國倉儲(chǔ)與配送協(xié)會(huì)估計(jì)，截至2018年中國倉儲(chǔ)總體量略超10億平方米。同期，在我們定期追蹤的24個(gè)核心物流市場中，租賃型高標(biāo)庫總體量約為 5,100萬平方米，僅占總量的4.8%。即使考慮到自持型物業(yè)體量和非核心市場的高標(biāo)庫存量，高標(biāo)庫規(guī)模目前大約僅占中國倉儲(chǔ)總體量的10%。
物流倉儲(chǔ)租戶仍然租用著中國數(shù)億平方米規(guī)模的非高標(biāo)庫，這意味著升級(jí)需求潛力巨大。在全渠道零售背景下，中國消費(fèi)者對(duì)商品交付時(shí)效性的要求日益提高。但是，部分非高標(biāo)庫的交付標(biāo)準(zhǔn)往往會(huì)顯著影響效率，例如貨車作業(yè)空間和回車場面積不足等問題。鑒于此，越來越多租戶開始自發(fā)升級(jí)到高標(biāo)庫，以提升各項(xiàng)配送效率。
此外，某些特殊情況也會(huì)促使一部分租戶“被迫”升級(jí)到高標(biāo)庫，例如近年來地方政府著手對(duì)違法違章的不合規(guī)老舊物流園區(qū)及廠房進(jìn)行拆除和重建。受影響的租戶需面臨兩種選擇：成本敏感型租戶會(huì)選擇搬遷至其它非高標(biāo)庫，而另一些租戶則會(huì)選擇升級(jí)到高標(biāo)庫，并為倉庫品質(zhì)的提升支付租金溢價(jià)。
這種被動(dòng)升級(jí)需求在大城市群出現(xiàn)的可能性更大，區(qū)域一體化及產(chǎn)業(yè)升級(jí)將加速推進(jìn)對(duì)老舊項(xiàng)目的拆除或重建進(jìn)程。
對(duì)于受訪的投資者和租戶的調(diào)查也印證了上述觀點(diǎn)，即升級(jí)需求將推動(dòng)中國高標(biāo)庫市場的發(fā)展。受訪投資者分別將“被動(dòng)”升級(jí) 和“自發(fā)”升級(jí)列新興需求來源的第一位和第三位。他們的觀點(diǎn)得到了我們的租戶調(diào)查結(jié)果的支持，大多數(shù)租戶表示計(jì)劃在短期或中期內(nèi)將從老舊物流園區(qū)升級(jí)到高標(biāo)庫內(nèi) （見圖5）。80%的受訪投資者表示“自動(dòng)”升級(jí)或“被動(dòng)”升級(jí)，將成為推動(dòng)中國高標(biāo)庫市場發(fā)展的新興需求來源之一。
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聚焦地段之外：租戶新興需求催生未來導(dǎo)向的標(biāo)準(zhǔn)
多數(shù)開發(fā)商都專注于在優(yōu)質(zhì)的地理位置拿地，并建造標(biāo)準(zhǔn)化的高標(biāo)庫來吸引租戶為優(yōu)質(zhì)區(qū)位支付溢價(jià) 。這種模式在過去十年中一直占據(jù)主導(dǎo)地位，且在短期內(nèi)仍將是投資者們關(guān)注的焦點(diǎn)。
然而，日益激烈的競爭意味著開發(fā)商在中長期內(nèi)將需要尋求新的出路使其物業(yè)脫穎而出。部分租戶表示，高標(biāo)庫的現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)或可實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步提升，不僅包括尖端技術(shù)，如配送無人機(jī)或由機(jī)器人運(yùn)行的全自動(dòng)化倉庫等，更是通過相對(duì)基礎(chǔ)的技術(shù)來有效提升倉庫的運(yùn)行效率。
為了留住優(yōu)質(zhì)租戶并維持租金的穩(wěn)定增長，開發(fā)商應(yīng)將區(qū)位優(yōu)先的傳統(tǒng)思路與挖掘新增長點(diǎn)相結(jié)合， 通過提供增值服務(wù)和完善配套設(shè)施來優(yōu)化物業(yè)。越多越多開發(fā)商將從簡單的倉儲(chǔ)空間提供者轉(zhuǎn)變?yōu)槎喾轿唤鉀Q方案的提供商，幫助租戶在日益復(fù)雜的物流生態(tài)系統(tǒng)中掌控方向。
本節(jié)將結(jié)合中國物流地產(chǎn)市場的新趨勢以及國外成熟市場的經(jīng)驗(yàn)，提出五種極具潛力的未來發(fā)展趨勢。
開發(fā)商和投資者可采取的前瞻性戰(zhàn)略
1）自動(dòng)化
雖然目前中國有少數(shù)物流公司開發(fā)了帶有頂尖分揀系統(tǒng)的全自動(dòng)化倉庫，但是大部分現(xiàn)存物流倉庫的科技含量仍相對(duì)較低。實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化和數(shù)字化通常代價(jià)高昂，僅有少數(shù)資本雄厚的企業(yè)有能力投資這些技術(shù)，且許多全自動(dòng)化倉庫都是通過高度定制來實(shí)現(xiàn)的。
然而，開發(fā)商和租戶有動(dòng)力嘗試使用新技術(shù)，以提高貨物周轉(zhuǎn)率，并在稀缺的優(yōu)質(zhì)地段空間中提升生產(chǎn)力。自動(dòng)化是否會(huì)在未來十年變得更加普及，在一定程度上取決于是否會(huì)誕生新的方式或機(jī)制，從而激勵(lì)更多業(yè)主采用此類技術(shù)。
開發(fā)商也可借此機(jī)會(huì)擴(kuò)展其作為解決方案提供商的職能，通過直接對(duì)物流倉儲(chǔ)科技的投資或與自動(dòng)化技術(shù)運(yùn)營商建立合作，為租戶提供服務(wù)。
參與調(diào)研的租戶大多樂于接受自動(dòng)化的增值服務(wù)，超過半數(shù)受訪者（57%）將物流相關(guān)科技和自動(dòng)化服務(wù)列為“重要”或“非常重要”。
2）冷鏈
近年來，中國冷鏈物流市場處于快速成長期。新冠肺炎疫情的暴發(fā)則進(jìn)一步提升了公眾和政府對(duì)更現(xiàn)代化和更安全的醫(yī)藥供應(yīng)鏈的關(guān)注度，這將對(duì)冷鏈物流的發(fā)展起到強(qiáng)力推動(dòng)作用。
同樣，疫情期間消費(fèi)者對(duì)生鮮食品剛需的存在將數(shù)以百萬計(jì)的流量導(dǎo)向生鮮電商，其中既包括如叮咚買菜等線上生鮮電商平臺(tái)，也包括像盒馬鮮生這樣線上線下結(jié)合的新零售平臺(tái)。
目前，中國的冷鏈物業(yè)市場總體上面臨著供應(yīng)不足、建設(shè)成本偏高和地理位置欠佳的問題。不過從長期來看，這種局面有望得到改善：企業(yè)日趨重視構(gòu)建社會(huì)化冷鏈協(xié)同網(wǎng)絡(luò)，致力于搭建冷鏈全程溫控 供應(yīng)鏈。
物流地產(chǎn)開發(fā)商可以與冷鏈設(shè)備供應(yīng)商和冷鏈運(yùn)營商合作，把溫控設(shè)備加入常溫高標(biāo)庫后， 租賃給冷鏈租戶，這將有助于滿足來自生鮮電商、餐飲企業(yè)、醫(yī)藥供應(yīng)商等領(lǐng)域日益增長的地區(qū)及城市配送需求。57%的受訪投資者選擇冷鏈物流，作為最具潛力的高標(biāo)庫新興需求來源前三名。
3）未來導(dǎo)向型設(shè)計(jì)規(guī)范
仲量聯(lián)行的租戶調(diào)查結(jié)果顯示，在選擇倉庫過程中所面臨的主要挑戰(zhàn)，不僅來自于成本、區(qū)位及落稅等最為主要的因素，租戶還特別提到了其它一些與運(yùn)營效率相關(guān)的交付條件(見圖7中紅色柱狀部分)。
另外，業(yè)主若想吸引那些將采用自動(dòng)化技術(shù)和冷鏈設(shè)備的租戶，需要在前期設(shè)計(jì)和裝修方面有所改進(jìn)。例如，高質(zhì)量地平確保租戶可以使用自動(dòng)分揀和上架技術(shù)，冷鏈運(yùn)營商則可以充分利用更高的庫內(nèi)凈高。
4）可持續(xù)性和員工健康安全
在全球其它的成熟倉儲(chǔ)市場，開發(fā)商逐漸開始注重綠色可持續(xù)發(fā)展，例如在園區(qū)內(nèi)使用節(jié)能LED照明、 在屋頂安裝太陽能電池板等，并通過打造食堂和休閑區(qū)等使員工配套設(shè)施和服務(wù)更加齊全，以此在日益短缺的勞動(dòng)力市場中占據(jù)優(yōu)勢。但目前在中國，綠色可持續(xù)和員工福利的發(fā)展需求仍較為薄弱，這主要是由于中國現(xiàn)階段仍有充足的勞動(dòng)力資源，人工成本也相對(duì)較低。對(duì)環(huán)保要素的推動(dòng)往往來自于具有全球可持續(xù)性發(fā)展目標(biāo)的跨國租戶和開發(fā)商。
不過，隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展演進(jìn)，一些開發(fā)商也有望加大可持續(xù)發(fā)展方面的投入，其主要原因在于：越來越多租戶將提高對(duì)可持續(xù)發(fā)展倉儲(chǔ)的需求，無論是跨國企業(yè)租戶還是中國本土企業(yè)。綠色環(huán)保型物業(yè)還可以提升開發(fā)商的運(yùn)營效率，甚至進(jìn)一步增強(qiáng)與地方政府的關(guān)系，特別是在那些計(jì)劃實(shí)現(xiàn)區(qū)域 級(jí)生態(tài)目標(biāo)的主要城市群。
在員工福利方面，鑒于中國人口老齡化的加劇以及科技型倉庫對(duì)熟練工人 的更高需
求，未來注重完善員工福利的高標(biāo)庫物業(yè)能獲得一定優(yōu)勢。我們的調(diào)研結(jié)果亦表明，在所有的增值型服務(wù)中，受訪租戶最看重“配套設(shè)施和服務(wù)齊全”這一條件（見圖8）。
5）城市物流
在部分發(fā)達(dá)國家，城市物流發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，并成為物流地產(chǎn)領(lǐng)域的一大新興趨勢。隨著電商和消費(fèi)者對(duì)貨物當(dāng)日送達(dá)的需求與日俱增，物流倉儲(chǔ)企業(yè)正在向靠近中心城區(qū)的位置布局。
這一新興趨勢在大城市的物流空間布局表現(xiàn)為：在原有的郊區(qū)大型倉庫的基礎(chǔ)上，越來越多的小型城市倉庫出現(xiàn)在中心城區(qū)，并以占地面積較小、多位于城市產(chǎn)業(yè)密集區(qū)為特點(diǎn)。
雖然中國電商市場規(guī)模龐大，且同樣面臨快速交付壓力，但是新的投資級(jí)倉儲(chǔ)項(xiàng)目大多選址在城市郊區(qū)，其主要原因在于嚴(yán)格的城市用地分類使得中國的城區(qū)物流開發(fā)建設(shè)比其它市場更具挑戰(zhàn)性。
另一個(gè)原因是，電商公司和快遞公司已經(jīng)通過在非倉儲(chǔ)性質(zhì)的空間對(duì)包裹進(jìn)行分揀，如位于住宅區(qū)的一些零售街鋪，以滿足他們最后一公里的配送需求。類似地，阿里巴巴旗下的盒馬鮮生等“新零售”超市概念在中國各大主要城市大量涌現(xiàn)，并成為社區(qū)級(jí)鄰里配送的前沿配送中心，進(jìn)一步提升了企業(yè)快速城市配送的能力。供應(yīng)這些社區(qū)級(jí)空間又進(jìn)而刺激了對(duì)城市郊區(qū)傳統(tǒng)大型配送中心的需求。這樣，中國正在規(guī)劃自己的城市物流生態(tài)系統(tǒng)建設(shè)進(jìn)程。
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核心投資者迎來更廣闊機(jī)遇
過去十年，隨著租戶對(duì)倉儲(chǔ)物業(yè)的品質(zhì)提出更高要求，中國的物流地產(chǎn)市場格局已發(fā)生轉(zhuǎn)變，那些具有優(yōu)越地理位置、更高規(guī)格配置、能夠有效加快貨物周轉(zhuǎn)并且縮短商品配送時(shí)間的高標(biāo)庫更受市場青睞。高標(biāo)庫市場成為了各方資本追逐的目標(biāo)，投資者期望投資高標(biāo)庫來更好地迎合電商、第三方物流和其它服務(wù)于消費(fèi)領(lǐng)域公司的發(fā)展機(jī)遇。
從區(qū)域選擇來看，大部分投資選擇布局在核心城市群。調(diào)研結(jié)果顯示，受訪投資者認(rèn)為長三角地區(qū)、 大灣區(qū)和京津冀地區(qū)擁有最大的投資潛力
而另一個(gè)重要城市群——成渝地區(qū)，由于近期新增供應(yīng)陸續(xù)入市而有所承壓，但是隨著強(qiáng)勁的基本面支撐下新增租賃需求的不斷涌現(xiàn)，未來投資方對(duì)該市場的投資興趣也會(huì)有所上升。從長遠(yuǎn)來看，隨著中國的區(qū)域一體化規(guī)劃促進(jìn)了新興城市群的區(qū)域配送機(jī)會(huì)的出現(xiàn)，投資者或?qū)炎⒁饬ν卣怪疗渌袌觥?/span>
另一方面，大部分機(jī)構(gòu)投資者通常采用兩種開發(fā)模式，一是開發(fā)銷售模式，二是與本土開發(fā)商合作的 開發(fā)持有型模式（見圖9）。然而，近年來中國部分物流市場已經(jīng)呈現(xiàn)成熟市場的特征，越來越多的穩(wěn)定資產(chǎn)通過長期穩(wěn)定的客戶群和更高的加權(quán)平均租賃屆滿期(WALE)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的租金回報(bào)。優(yōu)質(zhì)的租約和穩(wěn)定的租金收益，使得機(jī)構(gòu)持有的投資級(jí)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)吸引了更多對(duì)標(biāo)核心資產(chǎn)的長線資金。這一趨勢可以從近期增長的成熟資產(chǎn)的資產(chǎn)包交易中得到驗(yàn)證，盡管成熟資產(chǎn)的資產(chǎn)包在中國物流地產(chǎn)市場中占比較小，但其呈現(xiàn)出了快速增長態(tài)勢。
隨著中國物流倉儲(chǔ)市場核心資產(chǎn)體量規(guī)模以及資產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步上升，我們預(yù)計(jì)，將會(huì)有更多資本流入 持有優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)包的大型核心型物流基金。伴隨著房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場的持續(xù)放開，資本市場將為核心型投資工具帶來更多便利——其流動(dòng)性將進(jìn)一步增強(qiáng)，直接資本的引入也將更加靈活。
4月30日，隨著國家發(fā)改委和中國證監(jiān)會(huì)宣布共同基金發(fā)行以基礎(chǔ)設(shè)施(包括倉庫)為重點(diǎn)的上市房地產(chǎn)投 資信托基金試點(diǎn)計(jì)劃，朝著這個(gè)方向邁出了積極的一步。從長期來看，隨著中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和人結(jié)構(gòu)調(diào)整，中國物流市場將進(jìn)一步發(fā)展壯大，中國物流地產(chǎn)市場也將繼續(xù)受到投資者的青睞。
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總結(jié)：2030年的中國物流地產(chǎn)市場
過去黃金十年 ，中國物流地產(chǎn)市場迎來爆發(fā)式增長。未來十年該市場將如何發(fā)展?
鑒于中國消費(fèi)市場依然將在長期蓬勃發(fā)展，未來十年傳統(tǒng)零售行業(yè)將不斷演變和更迭，以滿足新興中產(chǎn)階級(jí)的需求，高標(biāo)庫的需求也將隨之大幅增加。預(yù)計(jì)未來粵港澳大灣區(qū)、長三角、京津冀和成渝等重點(diǎn)城市群將成為最強(qiáng)勁的物流地產(chǎn)市場，同時(shí)國家城市群一體化發(fā)展政策也將孕育一批新的城市群。
未來十年，租戶對(duì)配送效率要求的提升將帶來倉儲(chǔ)的升級(jí)需求，特別是高標(biāo)庫的需求有望出現(xiàn)激增。敏銳型開發(fā)商將改進(jìn)其高標(biāo)庫和相應(yīng)服務(wù)，以滿足用戶對(duì)自動(dòng)化和冷鏈等先進(jìn)技術(shù)的偏好，并為順 應(yīng)可持續(xù)發(fā)展和完善員工福利的國際趨勢做出不懈努力。
展望2030年，中國的高標(biāo)庫市場除了體量規(guī)模的增加以外，市場也將朝著更加復(fù)雜、 更加成熟的方向發(fā)展。投資者和開發(fā)商需要進(jìn)一步審視變化中的市場趨勢，在更為復(fù)雜的市場中尋找并把握機(jī)遇。
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