隨著自貿試驗區(qū)升級擴圍以及電商快遞的快速發(fā)展，推動了各類物流的發(fā)展，這對物流園區(qū)的建設和運營提出了更高的要求。物流園區(qū)的發(fā)展顯示出國家物流產業(yè)的發(fā)展水平，并形成了一批以京津冀協(xié)同發(fā)展、長三角一體化、粵港澳大灣區(qū)、西部陸海新通道等國家戰(zhàn)略為核心的帶動力強的物流樞紐。在未來的“十四五”期間，物流園區(qū)將會得到系統(tǒng)的優(yōu)化，提高物流發(fā)展質量和效益是物流園區(qū)的發(fā)展主線，但是物流園區(qū)的種類繁多，建設速度過快，在規(guī)劃、建設運營管理方面仍有值得注意的問題。
根據(jù)《第五次全國物流園區(qū)（基地）調查報告（2018）》顯示，全國各地物流園區(qū)的投資熱情高漲，建設力度不斷加大，運營主體多元化，全國各類物流園區(qū)共計1638家：
物流園區(qū)總體數(shù)量比2015年的1210家增長428家，年均增長10.7%。
一、全國物流園區(qū)現(xiàn)狀解析
通過觀察物流園區(qū)行業(yè)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，我們發(fā)現(xiàn)：雖然全國物流園區(qū)數(shù)量穩(wěn)步增長、市場玩家眾多，但同質化嚴重，競爭激烈，信息化、數(shù)字化程度較低；另一方面，客戶要求愈發(fā)嚴苛、物流用地政策收緊，使得物流地產商面臨雙重壓力。物流地產商需要借助于技術驅動園區(qū)“智慧化升級變革”，及時響應市場變化。
1、物流園區(qū)現(xiàn)狀：數(shù)量穩(wěn)步增長，但數(shù)字化程度較低
物流地產行業(yè)仍然具有較強的吸引力，全國物流園區(qū)數(shù)量穩(wěn)步增加。根據(jù)2018年第5次官方調查數(shù)據(jù)，全國物流園區(qū)數(shù)量達到1638家，年復合增長率超10%，預計2020年有望達到2000家物流園區(qū)。
但從物流園區(qū)信息化現(xiàn)狀看，大部分的中小物流園區(qū)水平相對落后。數(shù)據(jù)顯示，物流園區(qū)信息系統(tǒng)投資占園區(qū)總投資平均占比只有8.2%；其中51%的園區(qū)信息化及設備投資占園區(qū)投資總額在5%以下。
2、物流地產商困境：供需兩端雙重壓力要求物流園區(qū)加速智慧化升級
1）物流地產市場競爭加劇，優(yōu)質物流用地日益稀缺
除普洛斯等老牌物流地產商外，諸如萬科等地產商也由于“倉儲物流園區(qū)具備不可替代性”、“土地資源稀缺且具升值潛力”和“物流行業(yè)整體向好”等因素，紛紛入局物流地產領域，物流園區(qū)競爭仍在加劇。
一方面，政府對物流項目稅收及投資強度（300-500萬/畝）要求提升，尤其是國家一二級物流節(jié)點城市的倉儲用地供給政策開始收緊，物流地產項目拿地難度增加。另一方面，工礦倉儲用地價格持續(xù)上漲，5年內漲幅達20%。土地成本上升使得依靠土地紅利的傳統(tǒng)地產模式收益下降，迫使物流地產商必須進一步提升園區(qū)土地利用率，提高有限土地的產出值。
2）客戶要求更為嚴苛：電商、物流等客戶，倒逼物流園區(qū)數(shù)字化、智慧化轉型
整個產業(yè)經(jīng)濟結構調整和以電商為代表的互聯(lián)網(wǎng)業(yè)態(tài)成長，對以快遞為代表的物流產業(yè)提出了更高要求，對物流園區(qū)（超過50%的物流園區(qū)有快遞類企業(yè)入駐）的服務能力提出了新挑戰(zhàn)——最顯著的變化就是多品種、小批量、單件化的作業(yè)總量增加及效率要求大幅提高。但勞動力人口紅利消失等現(xiàn)狀，導致園區(qū)無法滿足對規(guī)定時間內的單件化貨物的服務要求，這一壓力加速了物流園區(qū)往更高效率的智慧化升級進程。
1.如何界定物流園區(qū)
物流園區(qū)的形成是為了滿足眾多物流企業(yè)的需求，由政府或市場主體建設管理的，以實現(xiàn)物流基礎設施的集約化和物運作的共同化，是集運輸、倉儲、分揀、包裝、裝卸、流通加工、配送、物流信息處理等為一體的物流業(yè)集聚區(qū)域。因此，物流園區(qū)側重于“流”，而不是“儲”，物流園區(qū)承載著整合物流資源和優(yōu)化物流流程的重要功能。
物流園區(qū)具備規(guī)模效應和集聚效應。無論是以政府為主導的物流產業(yè)園區(qū)，還是企業(yè)投資并運營的物流基地和大型物流企業(yè)自用的物流中心等，都是各類物流企業(yè)入駐集聚的場所。物流園區(qū)具有承載較大規(guī)模的貨物倉儲及周轉能力，集中度高，在區(qū)域上具有主導地位和影響力，對交通運輸網(wǎng)絡、航線航班和客貨流中轉等有一定的要求。物流園區(qū)作為現(xiàn)代物流服務體系的重要基礎設施，有利于建立物流企業(yè)之間的協(xié)同運作，提高物流服務效率，對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展具有重要意義。
2.物流園區(qū)建設運營管理模式對比
物流園區(qū)項目的成功，運營管理是保證。在全國范圍內的物流園區(qū)，按照興辦主體類型可分為政府主辦型物流園區(qū)，政府規(guī)劃、企業(yè)運作型物流園區(qū)，企業(yè)自辦的專業(yè)型物流園區(qū)，市場自發(fā)形成、政府引導型物流園區(qū)，在運營管理模式上也各不相同，大致形成了政府管委會管理，企業(yè)自主管理，委托第三方管理等三種運營管理模式。
政府管委會運營管理模式：主體是地方政府，具有政策上的支持，行政審批的手續(xù)便捷，受到的阻力和干預少，建設、招商和運營具備連續(xù)性，便于政府相關產業(yè)規(guī)劃的落地。但同時也要考慮到政府招商渠道單一，缺乏專業(yè)的開發(fā)和運營團隊，導致部分物流園區(qū)運營效率低下。
企業(yè)自主運營管理模式：依托于企業(yè)自身的資金實力以及行業(yè)影響力，園區(qū)開發(fā)模式已經(jīng)非常成熟，可以直接參與園區(qū)的日常各項事務的運營管理，容易吸引上下游產業(yè)及相關物流企業(yè)集聚。但企業(yè)大多以營利為目的，需承擔相應的財務和經(jīng)濟壓力，對后續(xù)園區(qū)的產業(yè)規(guī)劃及培育有一定的挑戰(zhàn)。
第三方運營管理模式：聘用有經(jīng)驗的第三方團隊對園區(qū)進行經(jīng)營管理，政府只負責宏觀指導與監(jiān)督，實現(xiàn)了園區(qū)的政企分開和市場化運作，維持政府與園區(qū)物流企業(yè)的協(xié)調發(fā)展關系。此運營模式充分考慮了物流的市場化行為，把握物流行業(yè)的發(fā)展動向，依托專業(yè)的運營管理制度及運營人才，構建現(xiàn)代企業(yè)管理機制。但這對于第三方運營企業(yè)的要求較高，部分決策會受到開發(fā)主體的影響，需要締結一定的協(xié)議，在后期的運營中做好及時有效的溝通。
3.物流園區(qū)運營管理案例
目前，國家發(fā)展改革委、交通運輸部已聯(lián)合發(fā)布了2019年國家物流樞紐建設名單，是各個城市發(fā)展的重大機遇和挑戰(zhàn)，物流園區(qū)也是物流樞紐建設的重要載體，為了更好進行物流園區(qū)的后期運營管理服務工作，需要根據(jù)規(guī)劃及未來物流業(yè)的發(fā)展趨勢，合理選擇與當?shù)鼗A條件相適應的運營管理模式。
集寧現(xiàn)代物流園區(qū)：由集寧現(xiàn)代物流園區(qū)管理委員會作為運營主體，承擔項目招商及服務，分為會展及信息中心區(qū)、中小企業(yè)總部區(qū)、信息產品研發(fā)區(qū)、電子交易中心區(qū)、集寧古街及民族商貿特色區(qū)、期貨交易及國際貿易結算區(qū)、汽貿及專業(yè)市場區(qū)、市場配送及批發(fā)交易區(qū)等八大功能區(qū)。定位建設成為與環(huán)渤海經(jīng)濟圈、烏大張長城金三角和“三北地區(qū)”聯(lián)動協(xié)調、互補共贏發(fā)展的區(qū)域物流集散基地和轉換樞紐。
傳化公路港物流園：傳化集團獨立運營模式，創(chuàng)立了“公路港”的物流服務模式，全國累計布局公路港項目已達150個，覆蓋30個省市自治區(qū)，布局的城市多為具有一定物流基礎的城市，其物流產業(yè)鏈架構已經(jīng)基本形成。依托良好交通圈、經(jīng)濟圈優(yōu)勢、政策機制優(yōu)勢，在短時間內完成有形平臺的建設，提供結合當?shù)靥攸c的物流模塊，綜合物流服務，配套生產生活服務，業(yè)務増值服務等。運營的盈利點較為廣泛，更多著眼于配套服務，配套商業(yè)、餐飲設施等。
南寧中新國際物流園：是經(jīng)廣西壯族自治區(qū)人民政府批復設立，并列入國際陸海貿易新通道廣西重點建設項目，是由新加坡太平船務集團主要投資的廣西新中產業(yè)投資有限公司作為項目建設與運營主體，屬于由第三方運營團隊獨立對進行園區(qū)開發(fā)建設、招商引資和運營管理，堅持政企分開，市場運作。規(guī)劃有保稅加工區(qū)、配套產業(yè)區(qū)、智慧物流區(qū)、樂活社區(qū)等，致力于將項目打造成為廣西參與“一帶一路”及國際陸海貿易新通道建設的中新合作智慧物流供應鏈平臺和重要節(jié)點。
4.物流園區(qū)運營管理模式改進升級
物流園區(qū)的運營管理具有階段性，如何在園區(qū)運營的各個時期對管理模式進行改進升級，延伸物流的價值鏈，支撐產業(yè)鏈，促進物流園區(qū)的健康可持續(xù)發(fā)展顯得尤為重要，物流園區(qū)運營前期主要側重以下制度及人才方面的完善，運營后期則要側重增值服務的多元化及物流信息化水平的提升。
制度標準化：在國內大部分大部分規(guī)劃的物流園區(qū)中，重規(guī)劃輕制度的情況仍然存在，忽略后期的運營管理，沒有形成一系列的園區(qū)管理制度體系是導致物流園區(qū)經(jīng)營不善的主要原因。物流園區(qū)的規(guī)范化、標準化管理首先體現(xiàn)在運營管理制度上，這是物流園區(qū)前期運營需要注意的，建立健全物流園區(qū)運營管理制度，形成企業(yè)準入、經(jīng)營管理、服務管理的規(guī)范制度。
人才專業(yè)化：缺乏運營管理人才成為限制園區(qū)發(fā)展的主要因素，新時期物流的高速發(fā)展對物流人才需求結構也發(fā)生了改變，物流信息人才、物流管理人才、物流產業(yè)鏈人才以及國際化物流人才等嚴重匱乏。在物流園區(qū)運營前期，按照組織分工及權責利等對組織架構進行設計，加大對現(xiàn)有人才進行專業(yè)化培養(yǎng)，才能保障物流園區(qū)運營體系的建設和運行。
服務多元化：在物流園區(qū)集疏運功能基礎上，支持現(xiàn)有物流企業(yè)向供應鏈管理公司轉變，爭取引進物流業(yè)上下游企業(yè)，吸引以產業(yè)鏈關聯(lián)為紐帶工商、稅務、銀行機構等入駐園區(qū)，通過集成物流平臺信息服務、貨物運輸服務、供應鏈資金服務、進出口代理服務、供應鏈規(guī)劃設計服務等，提供多元化的增值服務。
物流智慧化：隨著物流新技術、新模式和新業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，云計算、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)為核心的物流信息平臺等成為了支撐物流園區(qū)新的運營服務體系，信息平臺是物流園區(qū)運營后期的核心競爭力，
用最先進的信息技術來實現(xiàn)物流有形資產及無形資產的整合，打造智慧物流體系，創(chuàng)新園區(qū)發(fā)展模式，提升運作效率。
“十四五”期間物流產業(yè)仍是國家培育新增長點、形成新動能的一個發(fā)展方向，各地也將以建設國家級示范物流園區(qū)作為工作重點，鼓勵物流資源整合，通過出臺扶持政策，營造良好的運營環(huán)境，切實減輕物流企業(yè)的負擔。只有準確把握物流產業(yè)的發(fā)展趨勢，進一步完善物流園區(qū)的運營管理，才能有效發(fā)揮物流園區(qū)的功能，在整體上形成高效的全國物流園區(qū)網(wǎng)絡體系，推動經(jīng)濟的高質量發(fā)展。
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